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房地产企业融资性售后回购业务税务处理

2015-2-13 10:14:59 来源: 注册会计师 点击:313 [打印] [收藏] [关闭]
导读:智库获悉,房地产企业融资性售后回购业务,指房地产开发企业在销售房地产时,与购买方签订合同,约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。

这种交易方式,如果销售合同中明确了回购日期,到期后必须由卖方回购,同时还约定了利率,就可以认定为融资性售后回购业务;如果销售合同没有约定具体回购日期,或回购仅是备选条件之一,或没有约定利率,或按市场价格回购的,就可以认定为促销性售后回购业务。促销性售后回购业务按正常的销售业务进行财税处理。

以融资租赁方式售后回租房地产的,与融资性售后回购房地产没有本质上的区别,税务处理应基本一致,这里将其合并论述。

案例

甲房地产企业2010年1月1日将一栋已完工的商务楼销售给乙银行(经批准具有从事融资租赁业务资质),售价为5000万元。该栋商务楼的建造成本为4500万元。合同约定2012年12月31日房地产企业将该栋商务楼重新购回,回购价为5600万元。

会计处理

这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保,向银行借款5000万元,期限3年,应付利息600万元,其所售房产所有权上的主要风险和报酬并没有发生实质上的转移,仍留在该房地产公司,因此不能确认收入。

《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定,采用售后回购方式销售商品的,收到的款项应确认为负债。暂不考虑其他相关税费,房地产企业的账务处理如下:(单位:万元)

1.出售房产时:

借:银行存款 5000

贷:其他应付款 5000

借:发出商品 4500

贷:开发产品 4500

2.2010年和2011年度末计提应付利息时:

借:财务费用 200

贷:其他应付款 200

3.2012年12月31日重新回购房产时:

借:其他应付款 5400

财务费用 200

贷:银行存款 5600

借:开发产品 4500

贷:发出商品 4500。

税务处理

营业税

融资性售后回购业务是否缴纳营业税,主要看交易实质是促销活动的售后回购还是融资性售....
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